A partir de 2026, o sistema tributário brasileiro passará por uma das maiores transformações das últimas décadas, e os proprietários de imóveis que vivem de renda já estão entre os principais afetados.

Com a implementação da Reforma Tributária — aprovada pelo Congresso e regulamentada por meio do Projeto de Lei Complementar nº 68/2024 — o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) substituirão parte dos tributos atuais, alterando diretamente a forma de tributação sobre aluguéis residenciais e comerciais.

Quem será afetado pelas novas regras

Segundo o texto aprovado, a cobrança do novo regime alcançará pessoas físicas que possuam mais de três imóveis alugados ou que obtenham rendimentos anuais acima de R$ 240 mil com locações — o que equivale a uma renda mensal média de R$ 20 mil.

Nesses casos, os aluguéis deixarão de ser tributados apenas pelo Imposto de Renda e passarão a integrar a base de cálculo dos novos tributos unificados, o IBS e a CBS, que juntos terão alíquota média de 26,5%.

O objetivo do governo, segundo o Ministério da Fazenda, é reduzir a diferença entre a tributação de pessoas físicas e jurídicas, evitando a chamada “pejotização” de contratos de locação — prática em que donos de imóveis criavam empresas para pagar menos imposto.

Como funciona a cobrança do novo imposto

Hoje, o proprietário pessoa física paga Imposto de Renda sobre o aluguel conforme uma tabela progressiva, que pode chegar a 27,5%. Com o novo modelo, a locação de imóveis será considerada atividade econômica de prestação de serviço, sujeita à cobrança do IBS e da CBS, impostos que substituirão o PIS, Cofins, ISS e parte do ICMS.

A expectativa é que, para quem ultrapassa o limite estabelecido pela nova lei, o impacto final represente um aumento médio de 10% a 15% na carga tributária sobre a renda anual.

No entanto, locadores com até três imóveis alugados ou renda inferior a R$ 240 mil por ano continuarão isentos do novo regime, mantendo a tributação atual pelo Imposto de Renda.

Mercado imobiliário reage com cautela

A mudança gera apreensão entre investidores e incorporadoras, especialmente no setor de locação por temporada, que cresceu 70% nos últimos três anos com plataformas digitais como Airbnb e Booking.

Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), há receio de que a medida desestimule novos investimentos em imóveis para renda, principalmente em cidades turísticas.

Por outro lado, economistas avaliam que a nova regra pode trazer maior transparência e equilíbrio fiscal, reduzindo brechas que beneficiavam grandes carteiras imobiliárias.

“O foco é diferenciar o pequeno investidor do grande rentista. O contribuinte comum não será afetado”, destacou o economista-chefe da Tendências Consultoria, Alessandro Azzoni, em entrevista ao jornal O Estado de S. Paulo.

Quando entra em vigor?

A fase de transição da Reforma Tributária começa em 2026 e se estende até 2033. Nesse período, o IBS e a CBS serão gradualmente aplicados, substituindo os tributos anteriores de forma progressiva.

A previsão é que os primeiros impactos sobre a renda de aluguéis sejam sentidos já em 2027, quando os novos percentuais passam a valer integralmente para locadores de grande porte.

A Receita Federal deve publicar, até o fim de 2025, um regulamento detalhado com as regras de declaração e recolhimento, além de diretrizes específicas para quem atua com imóveis residenciais, comerciais e de temporada.

Deu em CPG