Assinar um contrato de aluguel sem atenção pode gerar prejuízos que vão muito além do valor do aluguel mensal. Pequenos descuidos na documentação podem resultar em processos judiciais, multas e cobranças indevidas.

A maioria dos problemas surge por falhas na redação das cláusulas contratuais ou pelo desconhecimento da Lei do Inquilinato, deixando tanto proprietários quanto inquilinos vulneráveis a conflitos custosos.

Ausência de vistoria inicial compromete toda a locação

A vistoria inicial é o documento que comprova o estado real do imóvel no momento da entrega. Sem ela, qualquer cobrança por danos se torna praticamente impossível de ser comprovada judicialmente.

Quando não existe laudo de entrada, o proprietário não consegue demonstrar que os problemas foram causados pelo inquilino. Da mesma forma, o locatário fica desprotegido contra cobranças por avarias preexistentes.

Dica rápida: mesmo que o contrato já esteja em vigor, faça imediatamente uma vistoria conjunta com fotos datadas. Esse registro pode evitar disputas futuras sobre o estado do imóvel.

A jurisprudência brasileira é clara: laudos unilaterais feitos apenas pelo proprietário não têm validade legal para cobrar reparos. É necessária a presença e concordância de ambas as partes para que o documento tenha força probatória.

Por que exigir dupla garantia pode ser crime?

Cobrar caução mais fiador ou seguro fiança mais depósito no mesmo contrato é uma prática ilegal que pode render até seis meses de prisão ao locador. A Lei do Inquilinato é taxativa: apenas uma modalidade de garantia por contrato.

Essa violação constitui contravenção penal punível com multa de três a doze meses do valor do aluguel, revertida em favor do inquilino. As principais combinações proibidas são:

• Caução em dinheiro combinada com fiador pessoal
• Seguro fiança junto com depósito caução
• Aluguel antecipado mais qualquer outra garantia
• Título de capitalização associado a fiança bancária

Reajuste sem índice oficial gera insegurança jurídica

Deixar o reajuste anual sem especificação clara do índice utilizado é uma das principais causas de litígio entre as partes. Muitos contratos mencionam apenas “correção monetária” sem definir qual indicador será aplicado.

A Lei do Inquilinato permite apenas índices oficiais como IGP-M, IPCA ou INPC. Qualquer outro critério, incluindo salário mínimo ou índices internos, torna a cláusula nula e passível de contestação judicial.

Contratos mal redigidos frequentemente geram disputas sobre:

• Periodicidade do reajuste (se anual, semestral ou mensal)
• Data base para aplicação da correção monetária
• Limite percentual em casos de variação extrema do índice
• Procedimento para comunicação do novo valor ao inquilino

Importante: o reajuste só pode ser aplicado após doze meses de vigência do contrato, respeitando a data de aniversário da locação.

Qual o problema das cláusulas genéricas demais?

Frases como “imóvel em perfeito estado” ou “inquilino responsável por todos os reparos” são cláusulas genéricas que não têm validade prática. A falta de especificação gera interpretações conflitantes na hora de definir responsabilidades.

As principais lacunas encontradas em contratos mal elaborados incluem definição imprecisa de prazos, ausência de multas por descumprimento e falta de especificação sobre encargos adicionais. Essas omissões invariavelmente resultam em desentendimentos custosos.

Questões essenciais que devem estar claramente definidas:

• Prazo exato para pagamento sem incidência de multa
• Responsabilidade por impostos, taxas e condomínio
• Procedimentos para solicitação de reparos urgentes
• Condições para rescisão antecipada por ambas as partes

Lembre-se: contratos de adesão com cláusulas ambíguas são sempre interpretados em favor da parte mais fraca, geralmente o inquilino. Por isso, a clareza na redação protege especialmente o proprietário.