A decisão da 10ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais redefine a forma como condomínios tratam dívidas antigas e, consequentemente, reforça a compreensão jurídica sobre obrigações propter rem.

Embora a prescrição impeça a cobrança judicial, o tribunal entendeu que o direito à busca extrajudicial permanece preservado, o que altera a condução de cobranças internas em diversos condomínios mineiros.

Entendimento jurídico e natureza propter rem

A posição do tribunal se sustenta na premissa de que encargos condominiais acompanham o imóvel, independentemente do proprietário.

Por isso, mesmo que os débitos tenham sido gerados entre outubro de 2016 e abril de 2020, a responsabilidade permanece vinculada ao bem. A devedora, portanto, alegou ter adquirido o imóvel após a formação da dívida, mas o colegiado decidiu que isso não afasta o dever de quitação.

Além disso, o relator desembargador Cavalcante Motta destacou que a prescrição impede apenas a cobrança judicial, o que, entretanto, não anula o direito subjetivo ao adimplemento. Assim, o condomínio de Contagem (MG) foi autorizado a prosseguir com a cobrança fora da via judicial.

Fundamentação da decisão e impacto sobre proprietários

A partir desse entendimento, o tribunal determinou que a prescrição não interfere na cobrança extrajudicial, pois o débito continua existindo, ainda que o Judiciário não possa obrigar seu pagamento. O magistrado explicou que, embora o tempo tenha limitado a exigibilidade judicial, a dívida permanece ativa perante o condomínio, que pode utilizar meios não coercitivos para solicitar a quitação.

O valor atualizado do débito, conforme registrado no processo, é de R$ 30 mil. Assim, o tribunal reconheceu que a obrigação subsiste e continua recaindo sobre o imóvel, o que reforça o caráter propter rem dos encargos condominiais.

Procedimentos internos e obrigações do comprador

O TJ-MG também ressaltou que a transferência do imóvel não afasta a obrigação do adquirente, que herda integralmente os débitos existentes. Como consequência, a liminar que havia proibido a cobrança extrajudicial e determinado a emissão imediata de uma Certidão Negativa de Débitos foi reformada.

Para o relator, “a prescrição impede a cobrança judicial de débito cujo alcance do prazo prescricional tenha se consolidado, mas não reflete no direito subjetivo de adimplemento da dívida”. Essa afirmação sintetiza o entendimento adotado e fundamenta a decisão final.

Responsabilidade profissional e condução do processo

No caso, o condomínio foi representado por um escritório de advocacia, que atuou em todas as etapas processuais. A atuação especializada assegurou que a argumentação jurídica se mantivesse alinhada às interpretações mais consolidadas sobre dívidas condominiais e suas consequências legais.

Efeitos da decisão e mudanças na gestão condominial

Como resultado, a decisão fortalece a segurança jurídica dos condomínios. Além disso, orienta proprietários sobre a necessidade de verificar pendências antes da aquisição de imóveis. Assim, cobranças extrajudiciais permanecem válidas mesmo após longos períodos, desde que realizadas sem abuso ou coação.

Dessa forma, o TJ-MG estabelece diretrizes importantes para o setor, porque esclarece que a prescrição limita apenas a via judicial, mas não extingue a obrigação financeira ligada ao imóvel, que permanece ativa até o adimplemento.

Deu em CPG