No coração de Natal, os bairros históricos da Cidade Alta e da Ribeira estão no centro de um plano de revitalização que combina instrumentos legais, políticas urbanísticas e ações coordenadas entre prefeitura, sociedade civil e o setor privado.

A proposta da gestão municipal é clara: promover o adensamento populacional por meio de incentivos a novos empreendimentos residenciais, atrair investimentos com a Transferência de Potencial Construtivo (TPC) e reverter o abandono de imóveis com base em mecanismos previstos no Plano Diretor de Natal (PDN).

A estratégia de requalificação tem como ponto de partida a criação da Área de Requalificação Urbana (ARU) da Cidade Alta e Ribeira.

Segundo o secretário municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb), Thiago Mesquita, o objetivo é fomentar empreendimentos multifamiliares nas regiões centrais, com incentivos urbanísticos que tornem esses bairros mais atrativos. “Quem construir nesta área tem um potencial construtivo maior do que o resto da cidade”, explicou.

O plano oferece também áreas não computáveis de construção: comércios e lojas construídas no térreo dos prédios residenciais não entram no limite de edificação permitido, o que facilita a construção de mais unidades habitacionais.

Esse dispositivo está previsto no Plano Diretor de Natal, assim como a TPC, e não depende de nenhuma outra legislação adicional.

Os mecanismos já estão em vigor. A Transferência de Potencial Construtivo, disposto na Seção II do PDN, é outra composição da legislação que permite que o proprietário de um imóvel em área com restrição construtiva, como prédios tombados ou com limitações ambientais, transfira esse potencial para outra região da cidade.

“O cara está com o imóvel parado e tem, por exemplo, 1.200 m² de área construída. Ele pode vender esse potencial para quem vai construir em Ponta Negra, Capim Macio, Petrópolis, onde quer que seja, mas ele é obrigado a dar uma utilidade social a esses 1.200 m²”, afirma Mesquita. Até o último dia 16 de abril, a Semurb já emitiu 69 processos com TPC, sendo a maioria referente a áreas ambientais.

Na Ribeira e Cidade Alta, no entanto, ainda não houve movimentação. A ausência de interessados, de acordo com o titular da pasta, estaria relacionada à complexidade fundiária da região.

“A maioria dessas edificações da Ribeira são de pessoas que já morreram, estão em litígio ou estão naquela situação de divisão de bens patrimoniais entre familiares”, explicou o secretário. De acordo com o último levantamento da pasta, foram encontrados pelo menos 90 imóveis em situação de abandono na região do centro histórico, sendo 13 completamente deteriorados.

Os proprietários encontrados foram notificados e precisam definir um plano de recuperação em até 90 dias. Embora o município não subsidie diretamente a construção ou reforma de imóveis privados, há mecanismos legais que viabilizam parcerias. Um deles é a arrecadação de imóveis abandonados.

“Se ele não fizer esse planejamento, aí existe a possibilidade de fazermos uma parceria público-privada para dar utilidade a este imóvel”, aponta o secretário, destacando que nesse mecanismo não há ferimento ao direito constitucional da propriedade privada.

Na visão do setor produtivo, a questão de titularidade incerta dos imóveis antigos pode ser um impeditivo. Para Sérgio Azevedo, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do RN (Sinduscon-RN), a Cidade Alta e a Ribeira são territórios com “valor histórico e localização estratégica”, mas o avanço de investimentos depende de uma “lei de PPPs que garanta segurança jurídica” e de desburocratização dos licenciamentos.

“É preciso um conjunto de medidas: incentivos fiscais, investimentos públicos em infraestrutura e segurança, licenciamento ágil e fundo garantidor para desapropriações”, afirma. Azevedo destaca que a reconversão de prédios ociosos é atrativa, principalmente quando alinhada a programas habitacionais, mas são necessárias linhas de crédito específicas que ainda são ausentes.

Prefeitura estuda incentivos fiscais

Na Avenida Rio Branco, na Cidade Alta, local onde há alguns anos se verificava uma notável pujança econômica, atualmente há pelo menos 25 prédios comerciais fechados.

Há mais de um ano, o prédio número 715, localizado quase em frente à 1ª Delegacia da Polícia Civil, sofre com constantes arrombamentos. Até mesmo as portas foram furtadas e a fiação retirada. Na fachada, sobraram apenas os resquícios de um letreiro sinalizando que ali funcionava uma loja de produtos odontológicos, cirúrgicos e veterinários.

Abimael Silva, 61, é proprietário de um sebo localizado a dois prédios de distância do imóvel de número 715 da Av. Rio Branco. De acordo com ele, o mau cheiro que vem do local incomoda bastante. Por ser um espaço completamente aberto, muitas pessoas em situação de rua usam o local como banheiro. “É um caso de segurança, mas agora, há pelo menos seis meses, já virou um caso de saúde pública. Antigamente, aqui era uma Avenida Paulista de Natal. Para conseguir uma loja aqui era uma novela. Hoje é uma coisa totalmente diferente”, relata.

O imóvel onde funciona o sebo de Abimael tem uma cobrança anual de IPTU de aproximadamente R$ 8 mil. A maior crítica do empresário é que, segundo ele, esse valor não é convertido em benefícios para o espaço urbano.

“A gente paga esse absurdo e cadê o retorno?”, questiona. Na mesma Avenida Rio Branco, ele relata que existem prédios com IPTU superior a R$ 10 mil, o que acaba afastando quem quer investir na área.

No campo da política fiscal, a Prefeitura ainda não adotou nenhuma medida específica de redução de tributos para incentivar a ocupação e o comércio.

No entanto, o tema será discutido pelo Grupo de Trabalho criado para coordenar a requalificação da Ribeira, cuja última reunião aconteceu no dia 16 de abril.

“É obrigado a pensar [em políticas fiscais], porque o Plano Diretor estabelece uma avaliação de impacto econômico para redução de taxas municipais nesses bairros, que seria o IPTU, o ISS”, afirmou Mesquita.

isso, são necessários estudos sobre os impactos econômicos na arrecadação do município e criação de uma legislação tributária específica. Integram o Grupo de Trabalho os secretários de Parcerias Público-Privadas, de Infraestrutura e de Cultura do município, além de consultores e assessores das pastas do Turismo, Meio Ambiente e Urbanismo, e Habitação.

Marcelo Oliveira, secretário municipal de Finanças, foi procurado pela TRIBUNA DO NORTE para explicar sobre o andamento desses estudos, mas afirmou que a pasta ainda não foi chamada para os debates. “A Secretaria de Finanças ainda não está nesse grupo [de Trabalho sobre o centro histórico], mas logo que surjam demandas sobre benefícios fiscais, faremos todos os estudos necessários”, respondeu.

Projeto Reviva o Centro prevê ações urbanísticas

Dentro da estratégia de requalificação do Centro Histórico de Natal, a Prefeitura aposta no projeto “Reviva o Centro”, um portfólio com ações urbanísticas, culturais e institucionais voltadas à reocupação dos bairros da Cidade Alta e Ribeira.

Segundo a Semurb, o programa está estruturado em eixos de intervenção que envolvem desde a recuperação do patrimônio edificado até incentivos à habitação e à instalação de novos equipamentos públicos, com foco em áreas de alto valor histórico e urbanístico.

O projeto contempla 11 espaços prioritários para intervenção, incluindo a Praça do Pôr do Sol, Rua Chile, Cais da Tavares de Lira, Museu Djalma Maranhão, Pedra do Rosário, Buraco da Catita e Hotel Central.

A proposta prevê obras de requalificação viária, urbanismo tático, iluminação pública, arborização, reúso de prédios públicos e ocupação cultural de espaços ociosos.

Alguns becos e travessas da região já têm projetos licenciados, e outras áreas, como o Ribeira Living Bar e o Prédio da Alimentar, estão em fase de planejamento ou pendentes de execução por entraves patrimoniais. Não há definição de prazos para o andamento desses projetos.

Para Rodrigo Vasconcelos, presidente da Associação Viva o Centro, todo projeto pensado só vai se tornar efetivo passando pela habitação.

“Ninguém vai sair de onde mora para viver numa região deserta à noite. É preciso segurança, comércio funcionando, escolas, supermercados”, afirma.

Na Cidade Alta, iniciativas como a reforma da Rua João Pessoa e a Rua Coronel Cascudo ainda não foram entregues dentro dos prazos inicialmente prometidos. A iluminação da área, segundo ele, foi instalada, mas foi roubada e nunca reposta. “Às 17h30, os comércios fecham por medo da escuridão. Não temos esperança se obras começam e não terminam”, desabafa.

No bairro da Ribeira, áreas iniciadas desde o cruzamento da Avenida Tavares de Lira com a Avenida Duque de Caxias até a Avenida Câmara Cascudo com a Rua Ulisses Caldas receberam requalificação viária e já foram concluídas. No local, foram aplicados asfalto novo, recuos de estacionamento e sinalização horizontal.

A proposta “Estação Ciência Cidade do Sol”, idealizada pelo professor José Dias e o arquiteto Haroldo Maranhão, é um dos pilares da nova etapa, prevendo desde praças e cinemas, até uma piscina natural no Rio Potengi. O projeto, que está sendo discutido no Grupo de Trabalho, no entanto, não entrou no detalhamento do Reviva o Centro fornecido pela Semurb.

“Obras públicas são importantes quando elas são casadas com incentivos a potenciais construtivos como nós fizemos. Agora temos o novo Plano Diretor e o Código de Obras”, reforça Mesquita. A Prefeitura também considera transferir parte da sua estrutura administrativa para a região.

A vice-prefeitura e a Secretaria de Turismo já funcionam na Ribeira, no antigo prédio do Ministério da Economia, na Avenida Duque de Caxias. A requalificação dos bairros foi apresentada em Brasília pelo prefeito Paulinho Freire há cerca de um mês, junto à Caixa Econômica Federal e a SPU.

Deu em Tribuna do Norte